浅谈商业地产
——访郑州合辉房地产营销策划公司商业总监卫向东

不受“限购令” 掣肘，“保值”“增值潜力大”“住宅限购”一系列原因让一些投资者转向商业地产，也拉动了写字楼、商铺的投资热潮。今天我们有幸采访到合辉房地产营销策划公司的商业总监——卫向东，让他来跟我们聊聊当今的商业地产。

近来，商业地产被人津津乐道，而单一的商业模式和功能已远远不能让人们接受了，更是让部分投资商担忧后期的经营。在消费者越来越追求功能业态更齐全的购物场所时，国内各商业大佬们也在想尽一切办法增加项目的知名度，提高人气，更多的商业体应运而生。

商业地产的开发一定要符合区域文化特征，前期的定位和培育点非常重要。在更多投资商只是为了更快的赚取丰厚利润的时期已经过去，商业的变化也越来越系统，长期的经营才是商业地产的价值体现。商业地产不像住宅开发，不是一锤子买卖，业态设计、建筑布局、招商和经营方法等每个环节都是重要的螺丝钉，抽掉了哪一个，都会导致全盘崩溃。地段是商业地产的一个成功要素，但地段不是商业地产成功的唯一标准。

商业地产侧重于商业培养，而不是地产的短期利润，因此投资商在做项目的时候不出售也是做商业企业所必须坚持的。任何有前景的商业模式都是以运营商的可支配性和创新经营为基础。合辉认为优越的地理位置和良好的商业模式是项目成功的首要条件。而商业模式的思路好比是一个出色的建筑师，他更了解什么地方需要什么样的建筑材料，才能使整个大楼更加坚固美观！

在此，合辉也郑重提醒一味寻求短期收益的投资商，如果不去研究市场，不主动去想办法缩短“培养期”，依旧一味地收取高额租金，这样无异与杀鸡取卵，只有重视低租金高人气的业态组合，并在前期作出一些牺牲换取后期更大的商业价值才是生存的不二法宝。商业项目才会长期稳定的提高现金流，也只有这样才能保证项目于企业常立于不败之地。

现如今，国内无论是以城市综合体、购物中心还是百货商场，都有一个特点，那就是全业态组合提高人气品牌，加大配套娱乐餐饮。当都以招到知名餐饮娱乐品牌而感到成功的时候，投资商也很头疼，到底是忍痛割爱扩大餐饮娱乐还是赚取高额租金增加其他业种面积。毋庸置疑，在中国民以食为天，餐饮在各大商业体里起到了带动人流的推动作用，同样也起到了缩短商业培育期。但是合同的期限和超低的租金让部分投资商感觉到嚼之乏味弃之可惜！

在此说明：一个成功的商业体不一定餐饮娱乐的比例大了就好，要看整体商业定位。商业主要是前期的定位，配套设施的比例也要看周边环境和发展前景的需求。餐饮娱乐是商业的配套服务，价位上一定要迎合商场消费人群，才能取得良好的人气和不错的经济效益。因此商业配套业态也是很有讲究的，并不是一味的增加餐饮娱乐就能达到双丰收的效果。一定要看周边环境、建筑风格、消费人群等合理的搭配才能保证后期的良好运营。

记得有人曾说过：住宅好比种植花草，春天播种，到了夏天和秋天就会有收获了，鲜花可以直接出售，秋天还有花种可以收获；冬天也可以出售干草；商业地产就好比种植果树，头一年移植，小心施肥养护甚至嫁接，等到第2年，要不断的修理枝叶，清楚杂草，培土育肥，冬季更要防御寒；3、4年后也许可以开花，这时候就要小心的修剪，除去一些荒花，结了果子更要减去一些，一旦不堪重负，来年便结不出果子来。每一步都要谨慎和细微，不断的调整和养护，很是费心，要不断地打药、除虫、防病害；到了秋季，果子总算是熟了，要是遇到雨季和霜冻，那就基本上烂在了地上；；小心采摘以后，还要看看年成好不好，才能卖个好价钱。

合辉认为，不管是“种花草还是种植果树”都需要精心经营，现如今国家政策的出台更让部分投资商感觉到前所未有的压力，所以想让自己的项目结出又大又好的果子，从项目开始就要下一番功夫。