当前房地产政策进入博弈阶段，房价与销售有所回升之时，打压房地产投资投机性需求的目标不会动摇，未来拉动投资将更加依赖“铁公基”和保障房等基础建设投资

　　沈建光

　　上周五国家统计局公布了上半年中国宏观经济运行数据，二季度GDP回落至7.6%，创下了三年以来的新低。而从企业普遍的反响来看，当前企业经营困难，利润出现负增长，特别是早前盈利状况较好的国有企业上半年利润也同比下降了11.6%，显示微观经济运行甚至更差。全球经济低迷之时，IMF亦下调了明年全球经济增长预期。

　　决策层对于经济增长的担忧显而易见，即使在二季度7.6%GDP公布以后，温家宝总理仍旧在四川调研时表示“当前经济还没有形成稳定回升态势，经济困难可能还会持续一段时间，应加大政策预调微调的力度”，便是佐证。正如笔者早前所提到的，稳增长的关键是在于稳投资，现在看来这已经成为了广泛共识。

　　关键在于，2009年经济刺激方案主要依靠的是基建和房地产投资两部分。而如今情况大又有不同，当前企业产成品库存较高，产能过剩的矛盾更为突出。而严厉的房地产限购政策并未动摇之下，仅推出了鼓励刚性需求的政策，便导致房地产量价齐升。房地产销售上涨带动相关家用电器和音像器材、家具类、建筑及装潢材料类等消费，支持消费与增长。而房价回升与调控目标相悖，刚需旺盛、供给承压之下，未来房价也存在上涨压力，而这也是决策者无法容忍的。如此来看，房地产已成为宏观调控的关节点，未来政策走势如何值得重点探讨。

　　房地产市场进入了博弈阶段

　　6月以来，受刚性需求的释放、降息等利好政策，6月住宅销售额比5月环比上涨了41%，房地产销售市场逐步回暖。而销售回暖也带动了相关消费增加。6月社会消费品零售总额同比名义增长为13.7%，比5月下降了0.1个百分点。而剔除价格因素，6月社会消费品零售总额实际增速为12.1%，比5月提高了1.1个百分点。其中，房地产相关消费极为抢眼，家用电器和音像器材、家具类、建筑及装潢材料类消费一改以往下降趋势，6月同比增长分别为9.5%、28.7%、29.3%，比5月增速分别回升了9、6.8和6个百分点。

　　但是，房地产供给方面的数据仍然不佳。1-6月固定资产投资同比增速为20.4%，比1-5月提升了0.3个百分点。而房地产投资却仍旧低迷，1-6月房地产投资增速下滑至16.6%，比1-5月下滑1.9个百分点，达到金融危机以来的新低。住宅开工面积同比增速从1-5月的-8.2%继续下滑至-10.7%。房地产开发企业资金仍然紧张，来自国内贷款部分的增速从1-5月的8.5%下降到8.1%。开放商拿地更为谨慎，1-6月土地购置面积从1-5月-18.7%下降至-19.9%，成交款从-10%下降至-13.3%。总之，新开工、资金来源与土地购置都显示未来供给面可能承压。

　　如此看来，当前房地产调控政策已进入最后博弈阶段，其发展是宏观调控的关键。销售量回升是决策层乐于见到的，而房地产投资不断下滑却让人略有疑问，担忧未来投资能否获得趋势性反弹。而面对强劲的刚性需求释放，供给面的承压，无疑为房价回归走向合理价位增加了不确定因素。

　　未来房地产与宏观经济政策如何调整？

　　新形势下，未来房地产政策与宏观调控政策又将如何？笔者认为，房价有上涨态势之下，房地产政策短期内不会有太大改变。例如，7月降息虽然下调了金融机构贷款利率浮动下限，而对于个人住房贷款利率浮动区间却未作调整，便足以说明房价与销售有所回升之时，打压房地产投资投机性需求的目标并未动摇。

　　而未来要真正促进房地产健康发展，需要努力走出以下几个误区。

　　第一，当前房价泡沫对中等和以下收入家庭确实存在，但豪宅市场反而泡沫较小。不应采取一刀切的调控政策，而应在执行房地产政策之时，注重其他政策的配套实施，如加快落实收入分配制度改革、增加中低端收入群体的转移支付；加快金融市场改革、规范资本市场、拓宽投资渠道等等；

　　第二，促使调控依据更加清晰。房地产调控以房价作为标的，而当前房价统计的混乱，使得决策层政策缺乏公信力；

　　第三，改变近几年房地产政策时而过紧，时而过松，变化幅度过大的现象。毕竟缺少长效机制的建立，多变甚至几近反转的政策对企业、银行、乃至实体经济都极为不利。

　　当然，房地产投资下滑之时，稳增长需要更多的稳投资措施加快推进。具体来看，包括以下几个方面：

　　一是加快投资项目的审批。从国家发改委5月21日单日审批100余个项目便可见这已付诸实践。同时，有人担忧目前依靠投资的政策是又一轮“四万亿”。但现在来看，上一轮名为“四万亿”的刺激政策，最后落实下来恐接近“十万亿”。而且，早前金融危机，为了恢复信心，很多项目是临时审批的。而今年恰逢“十二五”第二年，十二五规划中每年的固定资产投资超过四万亿。去年为防止通胀，紧缩政策持续了较长时间，很多项目的审批与开工被拖延下来。因此此时并非新项目上马，而仅需加快已有储备项目的审批和开工，就能达到较好效果。

　　二是应该鼓励民间资本进入包括金融，交通，铁路和医疗等行业，尽快落实非公36条细则。根据国家发改委的表态，中国政府将为合格的私人投资项目提供一定的补贴和贷款贴息，并以入股或提供融资担保的形式支持私营风险投资公司。另外，帮助合格的民间投资项目获得国际金融机构信贷都具有积极意义。

　　三是进行项目评估，对具有盈利能力地方政府投资平台项目，应给予一定支持。早前银监会已经提出了一些具体的要求，包括：通过信贷投放力度促进经济发展；加大对出口信贷的支持；有选择性地支持“铁公基”项目，确保铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设项目的推进；对于各地保障房建设，要继续保证信贷支持力度，便是对投融资平台支持的体现。

　　另外，货币政策方面，通胀下行为降息创造了空间，而海内外经济普遍疲软之时，预计全球货币政策将集体走向宽松。考虑到今年FDI下降、贸易顺差回落、欧美形势不确定性较大等原因，下半年外汇占款会继续减少，需要继续下调准备金率以对冲外汇占款下降的影响。笔者预计，下半年还有一次降息与两次存款准备金率下调。

　　总之，笔者认为，当前房地产政策进入博弈阶段，房价与销售有所回升之时，打压房地产投资投机性需求的目标不会动摇，未来拉动投资将更加依赖“铁公基”和保障房等基础建设投资。下半年，更加积极的刺激政策将是中国经济的主题，也是确保中国经济实现软着陆的关键。

　　沈建光博士为瑞穗证劵亚洲公司董事总经理、首席经济学家

 

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